Pas tekstgrootte aan: A A+ A++

Bewonersplatform Zuidas

Zuidas blijft rekenen – Brinkman en het gat van Zalm (of Stadig)

Wim Laverman

Belangrijkste problemen: een gat van honderden miljoenen. Het CPB oordeelt negatief over het dokmodel. Het vindt dat de kosten de baten overtreffen. Ook de makelaars zien problemen.

Zuidas-directeur Jan Stoutenbeek is optimistisch. “Dit is een doorbraak. We zijn er bijna.” Het gaat slechts om een intentie om de al toegezegde 334 miljoen subsidie om te zetten in een risicodragende deelneming. Extra geld zegde het Rijk niet toe, terwijl er nog een groot financieel gat gaapt. Ook de door Amsterdam gewenste 50/50 verdeling van de risico’s zegde het Rijk niet toe. Wat is er nou bereikt?

Stoutenbeek: “Behoorlijk wat. Eén, voor het eerst onderschrijft het Rijk dat de Zuidas een toplocatie is van nationaal belang. Twee, dat het dokmodel daarvoor een voorwaarde is. Drie, dat voor de realisatie een risicodragende onderneming moet worden opgericht en dat het dus buiten de traditionele subsidiesfeer gehouden moet worden. Vier, dat het kennelijk zoveel vertrouwen heeft in de uitkomst van de rekensommen dat het Brinkman op pad durft te sturen.

De sommen sluiten nog niet helemaal, het gat zit binnen de tien procent marge. Dat moet dus te doen zijn. Als het allemaal doorgaat, betekent dit dat de gemeente Amsterdam een deel van zijn risico naar het Rijk afwentelt, in ruil waarvoor het Rijk meedeelt in eventuele winsten. Het Rijk kan een risicodragende investering buiten de rijksbegroting houden, dat is belangrijk voor Zalm. Wij, de gemeente en het Rijk gezamenlijk, worden ondernemer. Dat is wat anders dan een plan toetsen, subsidie verstrekken en anderen daarmee een onderneming laten runnen.

Hoe groot is het gat dat Brinkman moet dichten? Zalm had het over 300 miljoen, volgens sommige krantenberichten zou het om 700 miljoen gaan, volgens andere om 1 miljard.

“De eerste taak van Brinkman is de scope van de onderneming vast te stellen. Wat valt daar wel onder, wat niet? Bouwrijp maken, erfpacht, lantaarnpalen, welke risico’s, welke onrendabele onderdelen horen eventueel bij de overheid thuis, welke rendabele onderdelen zouden ook op de markt gebracht kunnen worden, ga zo maar door. Haal je er te veel uit, dan krijg je weer afstemmingsproblemen met derden. Het is complex en vergt goede bezinning. Pas als bepaald is wat in de onderneming zit, kun je de bijbehorende risico’s gaan inschatten.

Stop je alles in het bedrijf, dan is het tekort 200 miljoen. Daar komt nog wel het risico bij, in geld uitgedrukt 400, 500 miljoen. Zo kom je in de richting van die 700 miljoen. Maak je de onderneming kleiner, wat Amsterdam voorstaat – dok/casco zonder rails en flanken -, dan loopt het tekort op naar zo’n 400 miljoen plus de bijbehorende risico’s. In die situatie verdient Amsterdam aan de flanken door gronduitgifte. Een deel van de gereserveerde rijksmiddelen is overigens voor de rails, een ander deel voor het station. Saldeer je dat allemaal, dan kom je weer ongeveer op diezelfde 200 miljoen plus risico uit. Om deze problematiek aan te pakken hebben we voor ongeveer 700 miljoen aan versoberingmogelijkheden gedefinieerd. We noemen dat ‘knoppen’. Ik kan me vier soorten knoppen voorstellen: grondprijs omhoog, grotere bijdrage van de risicodragende partijen, andere waardering van de risico’s, en plannen – kwaliteit dus – schrappen.

“Klopt allemaal. Maar het zit hem vooral in de eisen die je stelt op het gebied van infrastructuur en stedenbouw. Ter illustratie een anekdote die zich in een eerder stadium afspeelde. Er is 250 miljoen bespaard door de tunnels niet twee meter hoger te maken. Die twee meter was nodig vanwege de wind die een trein veroorzaakt als hij 300 km per uur rijdt. Maar die trein rijdt hier geen 300 km, hij stopt hier! Nog zo’n geval: er moet twee meter zand boven de tunnels komen voor kabels, leidingen en bomen. Leg je die kabels en leidingen echter in een betonnen goot, dan bespaar je al dat zand. Dat is zomaar 100 miljoen. Dit soort zaken noem ik geen kwaliteit schrappen, eerder Prinzipienreiterei die je er gewoon uit kunt halen. In andere gevallen heeft het natuurlijk wel met kwaliteit te maken, dat ontken ik niet. Maar ik vat het liever samen in het woord optimaliseren, alles nog eens kritisch tegen het licht houden.”

Waarom is er een Brinkman nodig om de business case sluitend te krijgen? Kunnen jullie dat zelf niet? “Wij zijn ambtenaren. Hier is een ervaren diplomaat nodig om al die partijen, Rijk, gemeente, ABN, ING, NS in één onderneming te krijgen. Brinkman is onafhankelijk, heeft korte lijnen naar de bestuurders, kent de weg in Den Haag. Hij kan het tempo er in krijgen.”

Het CPB levert zware kritiek op rijkssteun voor zowel het dok- als het dijkmodel, omdat de welvaartswinst die er mee behaald wordt, beperkt is. Speelt een beetje mee dat politici wel vaker rapporten van het CPB die hen niet uitkomen, terzijde schuiven?

“Vast wel. Maar wij zelf vinden het een goed rapport. We interpreteren een aantal dingen alleen wat anders, Zalm ook. Het CPB heeft alle beschikbare gegevens in een rekenmodel gestopt, wij denken dat dit niet juist is. Het gaat met name om de toerekening van de infrastructuur aan de Zuidas. Het probleem is dat de infrastructuur hoge kosten met zich mee brengt -een miljard meer bij het dokmodel dan in het dijkmodel- en een opbrengst die nihil is.

Tel je die infrastructuur op bij het project, dan trekt dat alles naar beneden. Maar gesteld dat wij morgen de Zuidas stopzetten, dan nog moet het Rijk infrastructuur aanleggen in het corridor Almere-Schiphol. De HSL komt eraan, de Utrechtboog ook. Er komt dus veel meer treinverkeer. Dat is een nationaal belang, waarin het Rijk een zelfstandige verantwoordelijkheid heeft. Zalm volgt ons in deze redenering. Het komt er op neer dat het CPB het dokmodel best een goed idee vindt, maar dat de infrastructuur niet aangelegd zou moeten worden. Eigenlijk zegt het CPB dat de samenleving niet in infrastructuur moet investeren. Ik betwijfel de juistheid van dat standpunt, maar die discussie is voor ons niet van belang.

Via onze knoppenaanpak komt de vraag ‘hoeveel geld trekken we uit om hoeveel infrastructuur te maken’ terug bij het kabinet. In die 334 miljoen zit een bedrag dat bestemd is voor die infrastructuur, maar tot nog toe vraagt het Rijk om meer infrastructuur dan er middelen zijn. Daarvoor zijn maar drie oplossingen denkbaar. Ofwel het Rijk geeft meer geld, ofwel het Rijk doet een stapje terug, ofwel de infrastructuur wordt uit de grondopbrengst betaald. Van dat laatste is Amsterdam – wethouder Stadig – geen voorstander. De doorlooptijd van dit project is echter twintig, 25 jaar. Natuurlijk is er over tien, vijftien of twintig jaar wel weer geld. Een oplossing kan dus ook nog zijn dat voorlopig de tering naar de nering wordt gezet, maar dat de opties open gehouden worden om later de infrastructuur nog te kunnen uitbreiden. We maken bijvoorbeeld drie tunnels voor de treinen. Je zou best voorlopig maar in twee tunnels rails neer kunnen leggen. Al dit soort scenario’s komen op het bureau van Brinkman te liggen.”

Meteen nadat het Rijk zijn intentie voor het dokmodel uitsprak, begonnen makelaars te waarschuwen dat het extra leegstand zou veroorzaken omdat het meer en duurdere kantoren bevat dan het dijkmodel. Als ze gelijk krijgen beïnvloedt dit de opbrengstkant van de business case lelijk.

“We hebben een afnamegarantie van ABN AMRO, ING en NS met een gegarandeerde minimumprijs, een soort bankgarantie van bijna een miljard gedurende twintig jaar. Ik ben verbaasd over die makelaarsgeluiden. Lang heb ik de makelaars niet gehoord en nu hebben ze ineens allemaal een mening. Ze doen alsof er morgen 2 miljoen meter kantoren moet worden weggezet. Dat is niet zo, hun visie is erg op de korte termijn gericht. Het gaat echter maar om 350.000 meter extra bovenop de 200.000 meter die ook in het dijkmodel zit en nog niet in de handel is gebracht. Samen dus 550.000 meter in een periode van twintig, 25 jaar. We zitten al ver in de plus ten opzichte van onze opbrengstprognoses door de kantoren die we de afgelopen periode hebben uitgegeven. We kunnen het ons dus permitteren nog jaren te wachten met nieuwe kantoren en ondertussen woningen te bouwen. Die makelaars vergeten dat het aantal woningen in het dokmodel van 2.500 naar 10.000 gaat, een verviervoudiging dus. Over een maand start ons eerste woningbouwproject al. En dit jaar gaan nog diverse andere projecten beginnen. Tot nog toe staat de Zuidas voortdurend op het programma van kantorencongressen. Ook het percentage sociale woningbouw, studentenhuisvesting of zorgwoningen bijvoorbeeld bij het VU-complex, is een knop.”

Hoewel de Zuidas in zijn eentje twee keer zo groot is als de vijf andere Nieuwe Sleutelprojecten bij elkaar, krijgt de Zuidas maar weinig meer rijksgeld (334 miljoen) dan bijvoorbeeld Utrecht (303 miljoen) en Rotterdam (212 miljoen). Wat vinden jullie daarvan?

“Eigenlijk krijgen wij straf omdat we zo sterk zijn, omdat we zoveel zelf kunnen betalen. Dit zullen we zeker inbrengen bij Brinkman. Natuurlijk zijn we het met Zalm eens dat de business case moet sluiten, maar dat is wat anders. Er is sprake van een mogelijke tweede tranche sleutelprojecten geld, er zijn regiofondsen, andere ministeries hebben nog innovatiesubsidies, wellicht zijn er provinciale middelen te vinden. Kortom, de overheidswereld is groot.”

Lees verder over: Dok, Publicaties, Voorzieningen, Zuidasgebieden.